Calculadora de hipoteca fija vs variable

Compare cuota y coste total entre una hipoteca a tipo fijo y una a tipo variable (Euríbor + diferencial).

Acerca de esta calculadora

La decisión entre hipoteca fija y variable es la más importante al pedir un préstamo en España. Una fija blinda su cuota durante toda la vida del préstamo; una variable suele empezar más barata pero su cuota sube y baja con el Euríbor. Esta calculadora le permite simular ambos escenarios introduciendo el TIN aplicado a cada tipo y compara intereses totales.

Cómo funciona

La calculadora aplica la fórmula del préstamo francés (cuota constante) con el tipo nominal que introduzca. Para simular una hipoteca variable, use el TIN "actual" (Euríbor del último mes + su diferencial). Recalcule con un Euríbor +1, +2 o +3 puntos para ver cómo subiría la cuota si los tipos suben.

Diferencia clave entre TIN y TAE: el TIN (Tipo de Interés Nominal) es el interés puro del banco. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además las comisiones, los gastos de gestión, la vinculación obligatoria (seguro, cuenta nómina, tarjetas) y se expresa anualmente. Para comparar ofertas use SIEMPRE la TAE, nunca solo el TIN.

Hipoteca variable en España: TIN = Euríbor (referenciado a 12 meses) + diferencial fijo (típicamente 0,40–0,90 % para perfiles solventes). Revisión cada 6 o 12 meses según el contrato. En 2025–2026 el Euríbor se ha movido entre el 2 % y el 3,5 %, así que una variable con +0,75 % de diferencial puede estar entre 2,75 % y 4,25 %.

Hipoteca fija: TIN constante toda la vida del préstamo, normalmente entre 2,80 % y 4,00 % en 2026 según plazo y vinculación. Es más cara que la variable cuando el Euríbor está bajo, más barata cuando sube. La elección racional depende de su tolerancia al riesgo y de su horizonte: si puede absorber subidas, la variable suele ser mejor a largo plazo.

Fórmula

Cuota = K · ( i · (1 + i)^n ) / ( (1 + i)^n − 1 )

K = capital pendiente
i = TIN / 12 (mensual)
n = número de cuotas

Hipoteca variable: i se recalcula en cada revisión
  TIN nuevo = Euríbor 12m del mes anterior + diferencial fijo

Ejemplos

180 000 € a 30 años, TIN fijo 3,25 %

Una hipoteca fija de 180 000 € al 3,25 % durante 30 años tiene una cuota constante de unos 783 € y un coste total en intereses de unos 102 000 €.

Resultado: Cuota ≈ 783 € — Intereses totales ≈ 102 000 €

Mismo préstamo a variable, escenario 4 %

Si el Euríbor sube y el TIN aplicado pasa a 4 %, la cuota sube unos 76 € y los intereses totales aumentan en 27 000 €. La variable solo gana si el TIN medio se mantiene por debajo del 3,25 % a lo largo de los 30 años.

Resultado: Cuota ≈ 859 € — Intereses totales ≈ 129 200 €

Preguntas frecuentes

¿Fija o variable en 2026? +

Depende del Euríbor de referencia y de su tolerancia al riesgo. Si necesita pagar la misma cuota cada mes para dormir tranquilo, fija. Si tolera subidas y bajadas y cree que los tipos bajarán a medio plazo, variable suele ser más barata a largo plazo.

¿Qué diferencial es normal en una variable? +

Para perfiles solventes en 2026: entre Euríbor + 0,40 % y Euríbor + 0,90 %. Diferenciales superiores a 1 % indican una vinculación pobre o un perfil de riesgo elevado.

¿Qué incluye la TAE que no incluya el TIN? +

Comisiones (apertura, amortización anticipada, subrogación), gastos de notaría compartidos, vinculación obligatoria (seguros, plan de pensiones, cuenta nómina, tarjetas). La TAE es el coste real total expresado anualmente.

¿Puedo cambiar de variable a fija? +

Sí — mediante novación (cambio de condiciones con su propio banco) o subrogación (cambio a otro banco). La Ley Hipotecaria 5/2019 limita las comisiones a 0,15 % (novación) y suprime la indemnización por desistimiento en muchos casos.

¿Y la hipoteca mixta? +

Combina un tramo inicial fijo (3–15 años) con un tramo variable posterior. Da estabilidad al principio cuando la cuota suele ser más sensible y se beneficia de bajadas potenciales del Euríbor más adelante.