TIN y TAE en una hipoteca: qué son, en qué se diferencian y cuál mirar
Guía clara para comparar ofertas hipotecarias en España sin caer en el truco del TIN bajo + TAE alta.
Cuando una entidad anuncia una hipoteca «desde el 2,75 % TIN» y otra anuncia «desde el 3,40 % TAE», no las puede comparar directamente. TIN y TAE miden dos cosas distintas y, peor aún, la primera se diseña a menudo para parecer más barata de lo que realmente es. Esta guía explica qué incluye cada uno, cómo se calcula la TAE, y cómo elegir entre hipoteca fija y variable con todos los costes a la vista.
TIN: el tipo de interés nominal
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que la entidad le cobra por prestarle el dinero. Aplicado al capital pendiente, genera los intereses que pagará en cada cuota.
Es la cifra que verá en grande en los anuncios de hipotecas: «desde el 2,75 % TIN». Es real y se usa para calcular su cuota mensual con la fórmula del préstamo francés. Pero no incluye nada más.
Crucially, NO incluye: comisiones (apertura, cancelación, novación), gastos asociados (notaría, gestoría, tasación, registro, IAJD donde aplique), seguros obligatorios (hogar, vida), planes de pensiones obligados, tarjetas obligadas, productos vinculados (cuenta nómina, cuenta de domiciliaciones). Todos estos costes son reales y los paga usted, pero quedan fuera del TIN.
TAE: la tasa anual equivalente
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una cifra estandarizada por el Banco de España que mete TODO en una sola tasa: el TIN más comisiones más vinculaciones más gastos directos. Por construcción, dos hipotecas con la misma TAE le cuestan lo mismo a lo largo de la vida del préstamo (asumiendo que cumple las vinculaciones).
Esto la convierte en la única medida directamente comparable entre ofertas de bancos distintos. La ley exige a las entidades incluir la TAE en cualquier oferta vinculante y en la publicidad.
La TAE puede ser sensiblemente más alta que el TIN. Un TIN del 2,75 % puede convertirse en una TAE del 3,40–3,80 % una vez sumados seguro de hogar, seguro de vida y comisión de apertura. Esa diferencia, sobre 25–30 años de hipoteca, suele significar 15.000–30.000 € de coste real adicional.
Cómo se calcula la TAE (a grandes rasgos)
El cálculo exacto es una ecuación financiera que iguala el flujo de ingresos del banco al flujo de pagos del cliente. Pero el principio es simple: se simulan todos los pagos a lo largo de la vida del préstamo (cuota + seguro de hogar + seguro de vida + comisiones + cualquier otro coste asociado) y se busca la tasa que descuenta esos pagos al capital inicial.
Lo importante para usted como consumidor: NO necesita calcularla manualmente. La entidad está obligada a presentarla en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) que recibe antes de firmar. Compare la FEIN de tres entidades antes de decidir.
La TAE asume que cumple TODAS las vinculaciones durante TODA la vida de la hipoteca. Si deja de domiciliar la nómina o cancela el seguro de vida, el TIN sube según una cláusula del contrato y la TAE real será peor que la anunciada. Lea con cuidado las cláusulas de vinculación.
TIN fijo vs TIN variable: dos hipotecas, dos formas de mirar el TIN
Hipoteca fija: el TIN es constante toda la vida del préstamo. Una vez firmado, su cuota es la misma durante 20, 25 o 30 años. Da máxima previsibilidad. En 2026 las fijas competitivas rondan entre 2,80 % y 3,80 % TIN según el plazo y la vinculación.
Hipoteca variable: el TIN se revisa cada 6 o 12 meses según el contrato. Se calcula como Euríbor (referencia oficial publicada por el BCE) + un diferencial fijo que negoció en la firma. Diferenciales típicos en 2026: entre +0,40 % y +0,90 % para perfiles solventes.
Hipoteca mixta: un tramo inicial fijo (3–15 años) seguido de un tramo variable. Combina previsibilidad inicial y aprovechamiento de eventuales bajadas del Euríbor más adelante. Cada vez más común en España desde 2023.
Para comparar fija con variable, la TAE de la variable se calcula asumiendo el Euríbor a 12 meses del momento de la oferta vinculante. Es una foto del momento, no una predicción. Si el Euríbor sube, su TAE real será peor que la anunciada. Las simulaciones del Banco de España en su comparador oficial muestran escenarios alternativos.
Vinculaciones: el coste oculto que sube la TAE
Para conseguir el TIN bajo anunciado, casi todas las entidades exigen vinculaciones. Las más habituales en 2026: domiciliación de nómina mínima, domiciliación de 3–6 recibos, contratación del seguro de hogar de la entidad, contratación del seguro de vida (sobre todo en variables), uso de tarjeta de crédito de la entidad con un importe mínimo anual, plan de pensiones con una aportación mínima.
Si cumple solo algunas, el TIN se ajusta al alza con incrementos prefijados (típicamente +0,05 a +0,20 % por cada vinculación fallida). Después de un año o dos, muchos clientes dejan de cumplir y descubren que pagan más TIN del que pensaban — sin haberlo cambiado conscientemente.
El truco para el consumidor: o ALL-IN (acepta y mantiene todas las vinculaciones durante toda la vida) o NEGOCIA un TIN sin vinculaciones (siempre más caro nominalmente, pero predecible). La opción intermedia — aceptar vinculaciones pensando que las cancelará — sale casi siempre cara.
Cómo comparar dos ofertas concretas
Paso 1: pida la FEIN de cada entidad. Es gratuita y obligatoria. Sin FEIN no hay comparación posible.
Paso 2: compare las TAE, no los TIN. Si una entidad solo le da TIN, pídale la TAE — está obligada.
Paso 3: lea las cláusulas de vinculación. ¿Qué TIN paga sin vinculaciones? Esa es su TIN real si en 3 años deja de cumplir.
Paso 4: simule con nuestra calculadora de hipoteca fija vs variable con el TIN base (no el de vinculación máxima). Vea qué cuota le sale realmente.
Paso 5: piense en el peor escenario. Para una variable, suba el Euríbor 1, 2, 3 puntos sobre el actual y vea si seguiría pudiendo pagar. Para una fija, esto no aplica — pero compare la cuota fija con la cuota actual variable y decida cuánta tranquilidad vale el sobrecoste.
Conclusiones prácticas
El TIN es lo que el banco anuncia. La TAE es lo que de verdad paga. Compare TAE entre entidades; ignore los TIN aislados.
Pida siempre la FEIN antes de firmar. Es su único documento legalmente vinculante con todas las condiciones.
Cuente el coste de TODAS las vinculaciones, no solo el TIN. Una hipoteca con TIN 2,75 % + seguro de vida obligatorio puede salir más cara que una con TIN 3,10 % sin seguro.
Para hipoteca variable, simule escenarios de subida del Euríbor antes de firmar. Si la cuota con Euríbor +2 % le rompe el presupuesto, considere fija o mixta.
Use nuestra calculadora de hipoteca para introducir el TIN propio de cada oferta y comparar cuotas reales. Cambie también el TIN al de "sin vinculaciones" para ver el coste real si deja de cumplir alguna condición.